金利だけじゃない？住宅ローン比較で確認するべき手数料とは｜埼玉の家づくりを応援

金利だけじゃない？住宅ローン比較で確認するべき手数料とは

今回は、住宅ローンの比較において、確認するべきポイントをわかりやすく解説していきます。
金利の安いところに魅かれがちですが、それ以外に何を比べたらいいのか？意外と金利以外で大きな違いが生まれます。
金利が上昇していきそうな2025年、しっかり比較検討をして少しでも家計をラクにしていきましょう。
それでは、まず今回のコラムの要点から見ていきましょう。

1. 実質金利での比較（変動金利）をしよう

2025年、インフレなどによる長期金利の上昇がニュースでも話題にあがっています。
これから新築を考えている方にとっては、住宅ローンの金利が不安になったり、変動と固定で迷ったりと難しい時期でもあります。
住宅ローンを正しく比較するためには、どこを見るべきか？
その1つ目のポイントは「実質金利」です。

1-1. 実質金利とは

実質金利とは、銀行のプランによって用意されている金利に対して、後述する手数料や団体信用生命保険などを含めるか含めないか？などを加味した、実際に借り入れる金利のことを指します。
例えば、インターネットや店頭で確認する金利が1.0％であったとしても、各種手数料を加味すると実際に借り入れる金利は1.3％になる、ということはよくあります。
固定金利か変動金利か？を考えるのもよいですが、この条件も金利プランによって変わってくる場合もあり、複合的に考えないといけません。
特に固定金利でフラットを採用する場合、住宅の性能によって金利を安くできるため、新築を考えている住宅会社の担当者にもよく相談するとよいでしょう。
このように店頭金利ではなく、実質金利から総返済を考えて比較することが大事で、銀行が提示している金利だけでは、安い・高いは判断しにくいと言えます。

1-2. 変動金利がおすすめ

特段の事情がなければ、基本的には変動金利がおすすめです。
その理由は、上記の実質金利を加味しても固定金利より変動金利の方が、あきらかに総返済額が少なくなるからです。
もちろん、今後の経済状況によって「変動」するリスクがあるからこそ、安い金利で借り入れができるわけですが、そのリスクにも一定のルールがあります。
そのルールとは、通称「5年・125％ルール」と言いますが、金利が上昇したとしても毎月の返済額は最大でも1.25倍まで、というものです。
また、この金利の見直し自体は半年ごとに行なわれておりますが、実際の返済額の見直しは5年ごと（借入当初起算）に改変されて調整されます。
そのため、よほど金利が急激に上昇しそうな経済状況になれば、その5年の間に固定金利に借り換えをするなどの対応も可能です。

2. 保証料の有無

保証料とは、連帯債務者を立てないかわりに保証会社に支払う費用です。
万が一、債務者（ローンを借りる人）が支払えなくなった時、保証会社が一括で銀行に返済をする手数料となります。
なお、保証会社が一括で返済してローンがなくなるわけではなく、今度は保証会社に返済しないといけないので、当たり前のことかもしれませんが念のために補足いたします。
保証料は、借入額の2％程度が相場（都市銀行・35年借入）となり、例えば4,000万円の借入の場合、約80万円となります。
この保証料がかからない銀行もあり、比較検討する中で重要な要素になってきますが、保証料がない！ココにしよう！というのではなく、後述する事務手数料も同時にチェックしましょう。
保証料がない分、事務手数料や金利が高めになることが多いので、事務手数料と保証料の合算として比較するとよいでしょう。

2-1. 可能であれば一括前払いがおすすめ

また、保証料は一括で支払うプランと、金利に上乗せするプランがあります。
金利に上乗せする場合、一般的には基本となる金利から0.2％上乗せになります。
繰り上げ返済をしない前提であれば、金利に上乗せするより前払いで一括で払った方が総支払額では安くなります。
ただし、家づくりにおいては引っ越し費用など、現金で支払う必要があるものが他にあるため、現金はある程度手元に残せる資金計画を立てましょう。

3. 事務手数料の有無

この事務手数料（融資手数料）は、いわば銀行の手数料となります。
一般的な都市・地方銀行などで保証会社を利用する場合（前章の保証料あり）、定額型として事務手数料3～5万円が相場となっています。
一方で保証会社を利用しない場合や、保証料が無料になっているプランの場合、定率型として総返済額の2.2％の資金が必要なケースもあります。
そのため保証料と事務手数料は、借入プランの金利と合算して計算する必要があります。
また、事務手数料はネット申込で安くなるプランや、さらには借入額が多い場合、定額の銀行を選ぶことで安く抑えることができる場合もあります。
このあたりについては、気になる銀行を複数ピックアップして、金利と共に保証料・事務手数料を考慮してシミュレーションをしていきましょう。

4. 繰り上げ返済手数料の有無

つづいては、繰り上げ返済の手数料についてです。
繰り上げ返済を考えているかたは、この繰り上げ返済に伴う手数料が無料の銀行を選びましょう。
昨今は無料の銀行が増えてきましたが、銀行によっては数万円程度の費用が発生する場合もあります。

4-1. 繰り上げ返済はデメリットも存在する点に注意

住宅ローン＝借金という視点から、早めに住宅ローンを返したい！という方も少なくないでしょう。
しかし、実は繰り上げ返済にはデメリットが存在します。
繰り上げ返済をすると借入残高が減るわけですが、これに伴い住宅ローン控除で計算のベースとなる金額も減ることから、場合によっては住宅ローン控除額も減ってしまうことになりかねません。
また団体信用生命保険が付帯されている性質も考慮すると、必ずしも早期に返済することがいいとは言いきれない側面もあります。
詳しくは、イエタッタ埼玉の別コラムで解説していますので、住宅ローンのプラスの側面、および住宅ローン控除のポイントを知りたい方は、ぜひこちらのコラムも合わせてご覧ください。

5. まとめ

今回は家づくりにおいて、多くの方が悩む住宅ローンの中でも、一番わかりにくい比較ポイントを解説してきました。
金利の安さだけでなく、今回紹介した各種手数料も踏まえた上での総合的な比較検討が大事です。
ご自身で調べる方は、上記のポイントを入念に銀行に聞きながら、総返済額を考えていきましょう。
複雑で難しい！と感じる方は、新築を検討されている住宅会社の担当者を通じて、複数の銀行で比較することがおすすめです。
イエタッタ埼玉では、このようなフォローもできる住宅会社をご紹介しています。
まずは、家の雰囲気や価格帯などで気になる会社をチェックして、商談をすすめてもよさそうな会社と、具体的に住宅ローンの相談をするとよいでしょう。

▼執筆▼ 

住宅専門コンサルタント
大手ハウスメーカー／大手住宅設備機器メーカーでの経歴を持つ
保有資格：宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー2級